인구 절벽과 향후 3년 간 국내 부동산 시장 전망

 

 

통계청이 지난 2월 26일에 발표한 ‘2024년 인구동향조사’에 따르면 우리나라의 지난해 합계출산율은 0.75명으로 2023년 대비 3.7% (0.03명) 증가했습니다.  2015년 (1.24명) 이후 계속 하락하다가 지난해 처음으로 상승한 것입니다.

 

지난해 출생아 수는 약 23만 8300명으로 전년보다 3.6%, 8300명이 증가한 셈입니다. 

그래도 소폭이나마 상승했다고 하니 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 

 

참고로 합계출산율이란 가임 여성 1명이 평생 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아 수를 의미합니다.

저 역시 자식이 한 명이니 평균은 한 셈입니다.

불투명한 세계 경제와 치솟는 물가 게다가 오를 대로 오른 부동산 가격을 생각하면 소폭이나마 출산율이 오른 게 오히려 신기할 따름이기도 합니다.   오늘은 지난 10년 간 인구 절벽의 결과에 따른 향후 3년 간의 한국 부동산 시장에 대해 생각해 보고자 합니다.

 

1. 인구절벽이란?

(1) 정의

인구절벽(Demographic Cliff)이란 출생률 급감과 고령화로 인해 노동 인구가 급격히 줄어들고 경제 성장에 부정적인 영향을 미치는 현상을 의미합니다.
이는 소비 감소, 주택 수요 감소, 생산성 저하 등을 초래하며, 장기적으로 부동산 시장과 경제 전반에 큰 영향을 미칩니다.

(2) 한국의 인구절벽 현황

• 합계 출산율(2023년 기준): 0.72명(세계 최저 수준)
• 2024년 예상 출산율: 0.75명 
• 고령화 속도: 2025년 ‘초고령사회’(65세 이상 20%) 진입 예상
• 2030년 이후 예상: 전체 인구 감소 시작, 2050년대에는 총인구 4,000만 명 이하 가능성

(3) 인구절벽이 부동산 시장에 미치는 영향

1. 주택 수요 감소 → 젊은 층 인구 감소로 주택 구매자 수 축소
2. 주택 공급 과잉 가능성 → 미분양 증가, 일부 지역 부동산 가격 하락
3. 지방 부동산 하락 가속화 → 수도권 대비 지방 부동산 시장 침체
4. 고령화와 주택 매물 증가 → 고령층의 자산 매각 증가로 매도 물량 증가

 

2. 한국 부동산 시장 현황 (2024년 기준)

 

현재 한국 부동산 시장은 금리, 정책, 경기 상황 등 다양한 요인에 영향을 받고 있습니다.

(1) 주택 가격 변동

• 2020~2021년: 초저금리와 유동성 증가로 집값 급등
• 2022~2023년: 금리 인상과 경기 침체로 부동산 가격 조정
• 2024년: 일부 지역에서 회복세, 강남·서초 등 인기 지역 상승

(2) 공급 및 미분양 상황

• 미분양 아파트 증가: 지방 및 수도권 외곽 지역 중심으로 미분양 확대
• 공급 부족 논란: 정부 정책에 따라 신규 공급이 줄어들고 있음
• 주택 공급 물량 감소 예상(2025년 이후): 건설사들이 미분양 리스크로 분양을 줄이는 중

(3) 금리와 대출 규제

• 금리 인상 영향: 대출 부담 증가로 수요 위축
• LTV(주택담보대출비율) 완화 검토: 부동산 활성화를 위한 정부 정책 변화 가능성

 

3. 향후 3년간 (2025~2027년) 한국 부동산 시장 전망

(1) 2025년: 금리 안정과 시장 조정기

  전망

• 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 커지면서 주택 수요가 일부 회복될 가능성이 있음
• 다만, 인구 감소와 경기 침체 우려로 부동산 가격 상승폭은 제한적
• 지방 미분양 문제 심화 가능성 (특히 세종, 대구, 일부 수도권 외곽 지역)

  유망 투자 지역

• 서울 강남권, 용산, 마포 등 핵심 지역
• GTX 개통 예정 지역 (예: 경기 남양주, 인천, 파주)

  위험 요소

• 미분양 증가 및 공급 과잉
• 경기 둔화로 인해 소비 심리 위축

(2) 2026년: 인구절벽 본격화와 시장 변곡점

  전망

• 인구 감소의 본격적인 영향으로, 실거주 수요 감소 시작
• 1인 가구 증가로 소형 아파트, 오피스텔 수요 증가 예상
• 저출산·고령화 심화로 인해 일부 대형 아파트는 거래 부진 가능성

  유망 투자 지역

• 서울 내 역세권 및 소형 아파트
• 수도권 중 신도시 및 교통 호재 지역

  위험 요소

• 부동산 세제 개편 가능성 (보유세 인상 등)
• 자산가들의 다주택 정리로 인한 매물 증가

(3) 2027년: 인구절벽 심화와 부동산 구조 변화

  전망

• 고령층 주택 매각 증가 → 매물 증가로 가격 하락 압력
• 지방 부동산 침체 심화 → 수도권과 지방의 양극화 확대
• 주택 공급 감소 → 일부 지역은 공급 부족 현상 발생 가능

  유망 투자 지역

• 노후 재개발·재건축 단지 (서울, 부산)
• 기업 이전 및 산업 발전 지역(세종, 경기 판교 등)

  위험 요소

• 대출 규제 변화 가능성
• 경기 침체 여부 (부동산 경기 회복 여부 결정)

 

4. 결론: 향후 3년간 부동산 시장 전략

 

  1) 투자자는?

• 단기 매매보다는 장기 보유 전략이 유리
• 수도권 핵심 입지(역세권, 신도시, GTX 예정지) 중심 투자
• 소형 아파트, 오피스텔, 1~2인 가구 중심 주택 선호

  2) 실거주자는?

• 거주 목적이라면 2025년 이후 금리 하락 시점에 매수 기회 탐색
• 대형 아파트보다는 중소형(전용 60~84㎡) 선호 예상

  3) 위험 관리 필요!

• 금리 인하 속도 주시 (금리 인하가 느리면 부동산 시장 회복 지연)
• 정부 정책 변화 체크 (부동산 세제 개편, 대출 규제 완화 여부)
• 미분양 증가 지역 피하기 (지방 및 공급 과잉 지역)

  결론:

인구절벽의 장기적인 영향으로 부동산 시장은 양극화가 심화될 가능성이 큽니다.

향후 3년간 수도권과 지방 간 가격 차이, 소형 주택 수요 증가, 고령화에 따른 부동산 매물 증가 등이 핵심 이슈가 될 것으로 보입니다.

투자와 실거주 모두 신중한 접근이 필요하며, 입지와 미래 가치가 확실한 지역 중심으로 접근하는 것이 안전한 전략이 될 것입니다.

 

분명한 한 가지는 이제는 부동산으로 돈을 버는 시대는 아니라는 점입니다.